Auf dem Wohnungsmarkt etabliert sich ein deutlicher Trend — er verändert Deutschlands Städte

Berlin

Immer mehr junge Singles und Zuwanderer ziehen in deutsche Großsstädte, während deutsche Familien eher aus den Ballungszentren raus ins Umland ziehen. Das ist kein Wunder, denn Miet- und Kaufpreise steigen in immer neue Rekordhöhen. Das geht aus einer neuen Kurzstudie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln hervor. 

43 Prozent aller Einwanderer ziehen in Großstädte

Die Experten betrachteten in den demografischen Daten des Statistischen Bundesamts 71 kreisfreie Großstädte. Das Ergebnis: Deutschlands Großstädte wachsen Jahr für Jahr stark. 2017 verzeichneten nur zehn Städte ein negatives Wanderungssaldo, also weniger Zuzüge als Fortzüge.

Von 2012 bis 2017 zogen durchschnittlich im Saldo 619.000 neue Einwohner nach Deutschland, davon 43 Prozent in Großstädte. Ein Fünftel davon waren laut IW Asylsuchende.

Immer mehr Deutsche ziehen aus Großstädten heraus

Im selben Zeitraum konnte Berlin ein Bevölkerungswachstum von 1,4 Prozent pro Jahr verzeichnen, das entspricht jährlich 47.500 neuen Einwohnern. München und Hamburg liegen bei 1,1 Prozent. „Das sind historische Dimensionen“, heißt es in der Studie des IW, die der Tageszeitung „Welt“ vorliegt.

„Die Ballungszentren bleiben insbesondere für Studierende und Berufseinsteiger attraktiv. Familien bevorzugen dagegen zunehmend das Umland der Großstädte“, heißt es in der Studie. Bereits seit 2014 würden demnach im Saldo mehr Inländer aus den Großstädten herausziehen — Tendenz steigend. 

So verzeichnen bei ausschließlicher Betrachtung der Binnenwanderung deutscher Staatsbürger im Jahr 2017 nur noch 14 der Großstädte ein positives Wanderungssaldo. Untersucht man umgekehrt nur die Zu- und Fortzüge von Ausländern, so ist Bremerhaven die einzige aller 71 Großstädte, in die weniger Ausländer zu- als fortgezogen sind.

„Dies hat auch Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte, auch wenn Migranten einen deutlich geringeren Wohnkonsum aufweisen, da sie in der Regel in größeren Haushalten wohnen“, ergänzt das IW.

Familien sind besonders betroffen

Die Stadtflucht werde in den nächsten Jahren stark zunehmen, meint Ralph Henger, Ökonom und Immobilienmarktexperte beim IW, laut „Welt“. „Viele sind nicht mehr bereit, den immer steigenden Preisaufschlag für das Leben in der Stadt zu bezahlen.“ Generell Wohnungssuchende seien davon betroffen, doch Familien haben es aufgrund des höheren Flächenbedarfs besonders schwer.

Deutsche Bank Research schätzt in einer Studie, in der es Wohnungsmärkte in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig und Düsseldorf untersucht hat, dass die Kaufpreis- und Mietpreissteigerungen noch mindestens drei Jahre anhalten werden.

„Dank Zuwanderung und eines sich weiter verbessernden Arbeitsmarkts werden Preise und Mieten im Wohnungsmarkt weiter steigen. Angesichts niedriger Zinsen dürfte auch die Bereitschaft, die aktuellen Preise zu finanzieren, bestehen bleiben“, heißt es in dem Bericht.

Wohnungsmarkt in Hamburg wird sich entspannen

Jedoch sieht es nicht in allen Städten extrem aus. In Hamburg werden die Preise wohl früher abflachen als in anderen Metropolen. Das recht geringe Bevölkerungswachstum in Verbindung mit dem ambitionierten Vorhaben der Hamburger Regierung, pro Jahr 10.000 neue Wohnungen bauen zu lassen, werde auf Dauer wieder zu einem größeren Leerstand führen.

Zum Abflachen trägt auch der weniger dynamische Arbeitsmarkt und geringere Zuwanderungsdruck Hamburgs bei. „Ingolstadt, Freiburg, Regensburg, Heidelberg und Rosenheim dürften die Hamburger in den kommenden Jahren überholen“, so die Studie.

München fehlen bis 2022 etwa 130.000 Wohnungen

In München hingegen wird die Wohnungssuche auch in den nächsten Jahren stressig. „Gemäß der aktuellen Planungsprognose steigt die Einwohnerzahl bereits im Jahr 2022 auf rund 1,7 Millionen. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 150.000 Einwohnern oder einem Neubedarf von fast 90.000 Wohnungen“, so die Studie.

Aktuell fehlen schon mehr als 40.000 Wohnungen in München, sodass bis 2022 etwa 130.000 Wohnungen fertiggestellt werden müssten. Das sei unrealistisch, urteilen die Experten von DB Research.

Berlin mangelt es an Bauleuten

In Berlin sei nicht ein Mangel an Bauland das vorrangige Problem, sondern ein Mangel an Arbeitskräften, stellt die Studie fest. Nach dem Berliner Landesamt für Statistik ist die Zahl der im Bauhauptgewerbe tätigen Personen von Januar bis September 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rückläufig.

Jedoch stiegen die geleisteten Arbeitsstunden um fast fünf Prozent, was nach Schätzungen der Experten ein Plus von 16.000 Wohnungen im Jahr 2018 bedeutet. Damit ist der Wohnungsbestand um 0,9 Prozent gestiegen.

Trotzdem fehlt es an fertiggestellten Wohnungen. Im Zeitraum von 2015 bis 2018 wurden in Berlin Bauvorhaben für 132.000 Wohnungen genehmigt, aber nur 73.500 fertiggestellt. „In keiner anderen deutschen Metropole gibt es ein höheres Ungleichgewicht“, so die Studie.

Insgesamt ging das Mietpreiswachstum des vergangenen Jahres im Vergleich zu 2017 von sieben Prozent auf fünf Prozent zurück. DB Research erklärt, dass dies vermutlich nur eine Verschnaufpause sei, es sei denn die Reformen der Bundesregierung, wie die Verschärfung der Mietpreisbremse, würden wirklich greifen.

„Angesichts des sich eher weiter verschärfenden Wohnraummangels wäre dies unserer Einschätzung nach jedoch eine Überraschung.“

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