Ein neuer Trend bei Immobilien zeigt, dass wir in Zukunft ganz anders leben werden

Immobilien in Berlin

Immobilien-Preise hängen nicht mehr direkt mit der Bevölkerungsdichte zusammen. Wie eine Analyse von des Immobilienportals „Immowelt“ zeigt, gibt es inzwischen zahlreiche weitläufige Regionen mit hohen Preisen und enge Städte mit verhältnismäßig niedrigen Preisen. Ökonomen beobachten inzwischen einen Faktor, der bei der Preisentwicklung immer wichtiger wird.

Für die Studie untersuchte das Unternehmen Kaufpreise der Immobilien und die Bevölkerungsdichte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern. Die Stadt mit den höchsten Preisen ist noch keine Ausnahme der Regel: In München leben die meisten Personen pro Quadratkilometer und die Preise sind am höchsten.

Revolution auf dem Immobilienmarkt

Es gibt jedoch inzwischen gute Gegenbeispiele, vor allem im Ruhrgebiet: Gelsenkirchen ist mit 2.481 Einwohnern pro Quadratkilometer eine der am dichtesten bewohnten Städte Deutschlands, aktuell zahlen Käufer pro Quadratmeter lediglich 910 Euro. Zum Vergleich: Hamburg weist eine ähnliche Bevölkerungsdichte auf — die Kaufpreise sind aber mit 3.830 Euro pro Quadratmeter mehr als vier Mal so hoch. Es gibt laut der Analyse auch Regionen, die beides können: Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt sind weitläufig und die Immobilien preiswert.

Es könne passieren, dass eine Stadt „zwar dicht bebaut ist, dann aber wirtschaftlich keinen Erfolg mehr hatte, wie beispielsweise auch Herne im Ruhrgebiet“, sagt Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu Business Insider. „Die fehlenden Einkommen und teilweise auch die Abwanderung lassen die Immobilienpreise sinken.“

Übersicht der Kaufpreise in den 20 engsten Städten Deutschlands

„Es kommt auf den Erfolg der ansässigen Wirtschaft an“

Die Bevölkerungsdichte ist nach wie vor ein Faktor. Doch inzwischen gibt es einen anderen, der mindestens genauso wichtig geworden ist: Namhafte Arbeitgeber und Weltkonzerne können auch in dünn besiedelten Regionen die Preise steigen lassen.

Das hängt unmittelbar auch mit dem jeweiligen Einkommen zusammen, das wiederrum von der Qualität der Arbeitsplätze abhängt. „Da hilft es sehr, wenn ein großer Konzern seine Firmenzentrale vor Ort ansiedelt, da mit den sogenannten Headquarter-Funktionen auch entsprechend hohe Einkommen verbunden sind“, sagt Michelsen.

Es müsse jedoch nicht zwingend ein Weltkonzern sein. Regionen, die stark mittelständisch geprägt sind, beispielsweise Regensburg, haben auch ein relativ hohes Preisniveau. Der Ökonom ist sicher: „Am Ende kommt es auf den Erfolg der ansässigen Wirtschaft an. Dabei gilt selbstverständlich, dass Städte, die sich ausdehnen können, weniger stark steigende Immobilienpreise aufweisen — Städte wie Stuttgart, die geografisch an ihre Grenzen kommen, müssen dagegen in die Höhe wachsen und werden damit auch deutlich teurer.“

Die Miet-Erwartungen sind ein wichtiger Faktor

Dass Arbeitnehmer in Regionen mit einer starken Wirtschaft höhere Immobilienpreise in Kauf nehmen ist nicht nur eine Frage des Gehalts, glaubt Michael Voigtländer vom IW Köln. Auch die Mieterwartungen seien wichtig. „Die Ruhrgebietsstädte haben insgesamt eine schlechtere demografische Perspektive als viele vergleichbare Großstädte, daher sind dort die Preise eher geringer“, sagt der Experte für Finanz- und Immobilienmärkte zu Business Insider.

„Neben der Demografie spielt auch die Einkommensentwicklung eine große Rolle, und in der Tat sind viele Großstädte nicht nur stark gewachsen, sondern dort sind auch viele gut bezahlte Jobs entstanden.“ Allein in München seien zwischen 2007 und 2016 mehr als 20.000 neue Arbeitsplätze bei Unternehmensberatungen entstanden — das wirke sich natürlich auch auf die Wohnungsnachfrage aus, so der Ökonom.

„Es wird auf die zukünftige digitale Versorgung ankommen“

Für Ludwig Dorffmeister vom Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) ist die Bevölkerungsdichte nur ein erklärender Faktor für die Immobilienpreise. Im Gespräch mit Business Insider nennt er weitere Faktoren wie etwa die Größe des Stadtgebiets, die kommunale Wachstumsstrategie, die (historische) Vorgeschichte, aber eben auch die Arbeitsgeberstruktur vor Ort. Der Fachreferent für Bau- und Immobilienforschung nennt explizit „mittelständisch oder auch große Dax-Konzerne, die hohe Löhne zahlen“ als relevanten Faktor. 

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Für die Zukunft des Immobilienmarktes gibt sich Dorffmeister zuversichtlich: „Der aufgelaufene Nachholbedarf und die Engpässe aufseiten des Baugewerbes sprechen für steigende oder zumindest stabile Immobilienpreise, auch wenn sich die Rahmenbedingungen bezüglich Zinsen und Wirtschaftswachstum in den kommenden Jahren sicherlich ändern werden.“

Langfristig sei jedoch „keinesfalls sicher“, dass die meisten Menschen die aktuellen Ballungsgebiete — die beliebten Städte — auch in der Zukunft noch als Wohnort präferieren. „Hier wird es auch auf die zukünftige digitale Versorgung ankommen.“

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