Das Immobilien-Paradoxon: Warum viele Deutsche trotz niedriger Zinsen lieber mieten als kaufen

Der Wohnungsmarkt in Metroplen wie Berlin, Düsseldorf und München ist seit Jahren überhitzt

Das Umstände für den Kauf einer Immobilie scheinen perfekt — für Familien und für Banken. Schließlich sind die Zinsen für Baugeld seit Jahren historisch niedrig. Und auch die Banken und Sparkassen freuen sich, weil sie zahlreiche neue, bauwillige Kunden gewinnen. Soweit jedenfalls die Theorie.

Die Fakten sehen jedoch anders aus: Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln sinkt die Zahl der Eigenheim-Erwerber seit Jahren. Kauften 2013 noch etwa 800.000 Haushalte in Deutschland eine Immobilie, waren es 2016 nur noch 600.000. Besonders in den Städten ist der Anteil zurückgegangen. Dort sank die Ersterwerber-Quote von 1,6 auf 1,2 Prozent. In ländlichen Regionen legte sie hingegen von 1,1 auf 1,8 Prozent zu.

Mehr Immobilien-Käufer auf dem Land als in der Stadt

„In den Städten gibt es mittlerweile kaum noch Grundstücke zu erwerben. Zudem ist das Preisniveau auf dem Land niedriger als in Metropolen“, sagt Studienautor und IW-Experte Michael Voigtländer im Gespräch mit Business Insider. Dabei stehen aber nicht die Preise für die Häuser im Mittelpunkt, sondern die Gebühren, die sich nicht über einen langen Zeitraum finanzieren lassen. „Kosten durch die Grunderwerbssteuer oder für Grundbucheintrag, Makler und Notar sorgen dafür, dass Familien ein deutlich höheres Erspartes für den Hauskauf benötigen“, sagt Voigtländer.

Klar ist: Günstige Zinsen gibt es nicht ohne entsprechendes Eigenkapital. Inklusive der Gebühren landet eine Familie schnell bei rund 30 Prozent des Kaufpreises, den sie vor einem Kauf zusammen haben muss. „Doch nach unseren Daten haben nur etwa zehn Prozent der Familien ein Erspartes von mehr als 50.000 Euro zur Verfügung“, so Voigtländer. Schnell summieren sich die Gebühren auf Beträge jenseits dieser Grenze und werden für viele Familien damit zur unüberwindbaren Hürde.

Sinkende Immobilien-Preise nicht zu erwarten

Trotz der sinkenden Zahl an Immobilien-Käufern sind niedrigere Preise auf breiter Front auf absehbare Zeit aber nicht zu erwarten. „Die Studie zeigt die Haushalte, die ein Eigenheim selbst beziehen wollen. Insgesamt ist die Nachfrage nach Immobilien anhaltend groß, weil viele Investoren ihr Geld in dem Bereich anlegen“, so Voigtländer. Heißt: Der deutsche Wohnungs- und Häusermarkt ist weiterhin beliebt, bezahlbares Wohnen aber schwer zu finden.

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Das hat auch die Bundesregierung erkannt und das Baukindergeld auf den Weg gebracht. Anrecht darauf haben Haushalte, deren zu versteuerndes Einkommen 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind nicht übersteigt. Die Förderung beträgt 1.200 Euro je Kind und Jahr — zehn Jahre lang. 12.000 Euro also, die aber nicht dabei helfen, die Gebühren stemmen zu können, weil sie monatlich an Familien ausgezahlt werden, die unter den Gehaltsgrenzen liegen. „Diese Einkommensgrenze unterschreiten fast alle Haushalte“, sagt Voigtländer und rechnet daher damit, dass es für die Regierung ein sehr teures Unterfangen werden könnte.

Baukindergeld könnte für Regierung teurer werden als geplant

Laut der IW-Studie leben in den 600.000 Haushalten, die 2016 erstmals eine Immobilie erworben haben, 270.000 Kinder. Hätten all diese Familien Anspruch auf Baukindergeld, so beliefen sich die Kosten auf 325 Millionen Euro pro Jahr, erklärt Voigtländer. Betrachtet man für eine Kostenschätzung den Durchschnitt des Zeitraums 2010 bis 2016 und berechnet die Kinder mit ein, die im ersten Jahr nach dem Eigenheim-Erwerb geboren wurden, lägen die Kosten bei 421 Millionen Euro pro Jahr.

Noch ist nicht geklärt, ob Familien in diesem Fall auch das Baukindergeld erhalten, eine Benachteiligung sei aber schwer vermittelbar, so der Experte. Mit dieser Summe wäre die Kostenschätzung des Bundestags übertroffen. Doch es ist nicht nur die Kostenfrage, die Voigtländer kritisiert. „In einigen ländlichen Regionen werden die Familien aus den Zentren in Neubausiedlungen ziehen, wodurch der Ortskern immer häufiger leerstehen wird“, erwartet der Experte. 

Sinkende Immobilien-Preise in ländlichen Regionen ab 2019 möglich

Darum sollten in solchen „strukturschwachen Regionen“ nur die Familien das Baukindergeld erhalten, die ein bestehendes Objekt kaufen, fordert Voigtländer. Die Probleme betreffen aber weiterhin nicht die Metropolen, wo die Bautätigkeit gar nicht der Nachfrage hinterherkommt. „Darum setzen immer mehr Käufer auf das Umland von den Großstädten, wodurch dort die Preise stärker ansteigen sollten als in den Metropolen selbst.“

In den ländlichen Regionen könnte der Bau-Boom langsam sogar auslaufen, weshalb Voigtländer ab 2019/2020 dort mit leicht niedrigeren Immobilien-Preisen rechnet. 

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